Sprzedaż działki budowlanej jest dużym wyzwaniem i nie jest mniej problematyczna od sprzedaży nieruchomości w postaci domu czy mieszkania. Podstawową sprawą jest przygotowanie wszystkich dokumentów dotyczących działki oraz stanu terenu. Zdarza się, że właściciele działki nie wiedzą, jaki jest stan prawny dojazdu do działki, chociaż codziennie tam dojeżdżają.

Co powinniśmy przygotować do sprzedaży działki?

Działki na sprzedaż powinny być przygotowane prawidłowo pod kątem prawnym. Najistotniejszy z punktu widzenia potencjalnego nabywcy jest jej status tzn. czy jest to działka rolna, budowlana, czy leśna, ponieważ potencjalny inwestor od razu wie, czy będzie mógł na działce wybudować nieruchomość. Możemy to sprawdzić w dwóch dokumentach, a mianowicie w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy oraz w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Gminy. W wymienionej dokumentacji jest zawarta informacja o planie wyznaczającym przeznaczenie działek. W pierwszej z nich tj. w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy jest określone tylko ogólne przeznaczenie działki i jest określane dla terenu ustalonej gminy. Musimy mieć świadomość, że nawet, jeśli z dokumentu tego wynika, że nasza działka jest przeznaczona pod zabudowę to jest jeszcze konieczne nasze wystąpienie o warunki zabudowy, jeżeli planujemy sprzedać działkę jako budowlaną. Z kolei drugi dokument, czyli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Gminy jest rodzajem regulacji prawa miejscowego, co oznacza, że określenie działki, jako zabudowy mieszkaniowej w tym akcie nie będzie wymagało dodatkowych działań z naszej strony. Działka ma status budowalny.

Co należy zrobić, jeżeli działki na sprzedaż nie mają statusu budowlanych i jak je podzielić?

W niektórych przypadkach może się zdarzyć, że na terenie działki będzie samo studium bez planu miejscowego. Ponadto może się okazać, że nasza działka ma status rolnej. Wówczas należy jak najszybciej wystąpić z wnioskiem (jest rozpatrywany około 2 miesięcy) do gminy o wydanie warunków zabudowy. Zmiana statusu działki z rolnej na budowlaną ma kluczowe znaczenie w uzyskaniu oczekiwanego wynagrodzenia za jej sprzedaż. Warto zainwestować swój czas, ponieważ szybciej znajdziemy klienta.

Planując sprzedaż większej działki warto ją podzielić na mniejsze części, co znacznie zwiększa prawdopodobieństwo jej zbycia. Trzeba ustalić z geodetą odpowiedni podział jeszcze przed właściwym wystąpieniem o warunki zabudowy. Jest to konieczne z tego względy, że warunku zabudowy wydane na całą działkę nie mają zastosowania do działki podzielonej i istnieje konieczność ponownego wystąpienia o warunki zabudowy. Właśnie z tego względu należy bardzo rozsądnie z odpowiednim rozeznaniem rynku podzielić dużą działkę, a dopiero po jej podziale wystąpić do z wnioskiem o warunki zabudowy każdej z części wydzielonej działki na sprzedaż, które są wydawane bezterminowo.

Pozwolenie na budowę oraz dojazd do działki

Potencjalny klient, który będzie chciał zakupić działkę, na której wybuduje dom będzie potrzebował pozwolenia na budowę, które jest dokumentem wydawanym na okres dwóch lat. Dokument może być wydane, o jeżeli działka ma status budowlanej, dlatego tak ważne jest zadbanie o odpowiednią dokumentacją przed sprzedażą działki. Klient ma wtedy pewność, że na działce, którą zamierza zakupić jest możliwość zbudowania wymarzonego domu.

Działki na sprzedaż powinny mieć zapewniony dojazd do posesji. Nie jest ważny sam fakt istnienia drogi dojazdowej, ale to, jaki ona ma statut. Jeżeli droga jest własnością gminy, możemy spać spokojnie, ponieważ mamy w tym przypadku pełne prawo do korzystania z dojazdu tą drogą do swojej posesji. Droga może być także własnością prywatną, ale żeby z niej korzystać zgodnie z prawem powinien być zapis w akcie notarialnym o własności udziału w drodze.

Jak przygotować teren działki na sprzedaż?

Bardzo istotnym czynnikiem sprzedaży jest odpowiednie przygotowanie terenu działki. Bezwzględnie koniecznym warunkiem jest odpowiednie uporządkowanie terenu przez wykonanie prac porządkowych takich jak:

• usunięcie zbędnych rzeczy z działki, które mogą wpłynąć niekorzystnie na ogólny odbiór estetyczny terenu;
• zagrabienie liści;
• dokładne skoszenie trawnika;
• wycinkę niepotrzebnych krzewów i drzew.

Tego typu zabiegi mają zapewnić pozytywny odbiór działki, możliwość wyobrażenia sobie przez potencjalnego klienta na działce swojej nieruchomości. Poza tym uporządkowana działka sprawia wrażenie przestronnej. Należy odpowiednio przygotować teren przed każdą wizytą potencjalnego kupca. Niektóre działki posiadają stare ogrodzenia, które będą wymagały wymiany. Pomijając fakt, że bardzo negatywne wpływa to na estetkę sprzedawanego terenu to odstrasza nabywców koniecznością wydatkowania środków pieniężnych na rozbiórkę. Warto zająć się rozebraniem ogrodzenia, ponieważ koszt może okazać się niebyt wysoki, a wpłynie to na zupełnie inny odbiór terenu, co może znacznie zwiększyć szanse sprzedaży i uzyskaną cenę.